- O que é usucapião?
Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso).
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- Quais são os requisitos principais da usucapião?
-Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.
-Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
-Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião.
-Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC.
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- Quais os documentos necessários para dar entrada no pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial?
-Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
-Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica (ART) ou registro de responsabilidade técnica (RRT), e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, com reconhecimento de todas as firmas por semelhança ou autenticidade;
-Certidões negativas dos distribuidores, da justiça estadual e federal, da comarca ou seção judiciária da situação do imóvel e do domicílio do requerente; e,
-Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos, das taxas, de despesas de consumo de água, energia elétrica, gás ou telefone, que incidirem sobre o imóvel.
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- A ata notarial pode ser lavrada por qualquer tabelião de notas?
Sim, fica de livre escolha o tabelião que lavrará a ata notarial, conforme art. 8º da Lei. 8.935/94.
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- O tabelião de notas de qualquer circunscrição poderá realizar diligência no imóvel?
Não, somente o tabelião da circunscrição onde se localiza o imóvel poderá realizar diligência, conforme vedação prevista no art. 9º da Lei. 8395/94.
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- O imóvel usucapiendo não possui matrícula, além disso os imóveis confrontantes também não possuem matrícula. Poderá ser feito o procedimento da usucapião extrajudicial neste caso?
Sim, apesar de ser um procedimento mais complexo, que envolverá certidões negativas de matrículas do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, também serão necessários outros requisitos, como por exemplo a assinatura dos possuidores dos imóveis confrontantes.
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- Precisa contratar advogado para realizar o procedimento de usucapião?
Sim, de preferência advogado que atue na área de direito imobiliário, cabendo a este profissional orientar e analisar a configuração da usucapião através dos fatos apresentados, identificando a espécie de usucapião e buscando o cumprimento dos requisitos legais.
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- Qual a duração aproximada do procedimento da usucapião?
Esta resposta vai depender muito de cada caso específico, contudo, estima-se que a duração mínima razoável seja entre 90 (noventa) a 120 (cento e vinte) dias, caso toda a documentação seja apresentada e que todas as partes estejam cientes e de acordo com o procedimento.
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- Qual valor será gasto para realizar o procedimento perante tabelionato de notas e registro de imóveis?
Tanto no tabelionato de notas, quanto no cartório de registro de imóveis os valores poderão variar a depender do valor venal do imóvel, será devido para realizar a ata notarial, assim como a averbação no registro de imóveis, duas vezes o valor mencionado, conforme tabela abaixo:
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- Poderá ser feita usucapião de imóvel rural?
Sim, desde que atenda aos requisitos previstos tanto na legislação que versa sobre a usucapião extrajudicial, quanto aos requisitos da usucapião de imóvel rural. É sempre importante consultar um Advogado.
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- Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?
-Confinantes;
-Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
-Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
-Atual possuidor, se houver.
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- Se alguma das pessoas intimadas não se manifestar, o que acontecerá?
A não manifestação de qualquer um, acarretará a improcedência do pedido de usucapião.
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- Se o cartório rejeitar meu pedido de usucapião, eu posso entrar na justiça?
Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
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- Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?
Você pode recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há no mínimo cinco anos (e no máximo 15). Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado.
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- Quais são os principais tipos de usucapião existentes:
Seu direito à usucapião, vai depender da documentação que você possui e do período que você possui o imóvel como seu, podendo ser:
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I) Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)
O art. 1.242 do Código Civil diz que:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.
Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. ”
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II) Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)
O art. 1.238 do Código Civil diz que:
“Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
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III) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero (arts. 183, CF; 1.240, CC; 9º, Lei 10.257/01)
O art. 183, caput, da Constituição Federal diz que:
“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
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IV) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar (art. 1.240-A, CC)
Com o advento da Lei 12.424/11, foi adicionado ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbana por abandono do lar, através do art. 1.240-A que diz:
“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.
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- Posso perder o imóvel que comprei e não registrei?
Infelizmente sim. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel.
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Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.
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Fonte: meuadvogado.com.br
