Por Yasser Sampaio[1]          

A lei do inquilinato[2] traz disposições específicas acerca da locação não residencial visando a proteção do inquilino empresário e da atividade que ele venha a desenvolver no imóvel. A principal proteção proporcionada pela lei é o “direito de inerência ao ponto”. A seguir serão apresentados os requisitos e as exceções da aplicação desse direito.

O tema locação foi tratado no texto “10 cuidados para quem quer locar seu imóvel”, de Lorena Viterbo, no qual são abordadas dicas gerais para quem tem interesse em locar um imóvel.

A locação não residencial se configura pela utilização do imóvel para a realização de uma atividade econômica. A principal peculiaridade desse tipo de locação está na necessidade de segurança para o ponto empresarial, elemento essencial diretamente vinculado ao exercício da atividade.

Proteger o direito ao ponto é proteger todo o investimento realizado no imóvel, essencial à realização da atividade empresária e, além disso, a clientela fidelizada, já acostumada àquela localização e às instalações do empresário.

Procurando resguardar as particularidades acima citadas, o locatário não residencial tem o “direito de inerência ao ponto” ou “a renovação compulsória do contrato de locação”. A lei do inquilinato[3] garante a renovação do contrato independentemente da vontade do proprietário do imóvel, desde que sejam observados alguns requisitos, quais sejam:

1. O contrato deve ser escrito e com prazo determinado

Não há que se falar em direito de inerência ao ponto quando o contrato de locação for apenas verbal, sem formalizar por escrito, ou mesmo se tiver prazo indeterminado (se não houver prazo estipulado no contrato, qualquer das partes pode desfazê-lo a qualquer momento, notificando com antecedência mínima de 30 dias);

2.Ter pelo menos 5 anos de contrato ininterrupto

A lei prevê que sejam 5 anos ininterruptos. Estes 5 anos se caracterizam mesmo que resultem de dois ou mais contratos, contanto que não haja lapso temporal entre eles (sem interrupções na locação) e totalizem  um mínimo de 5 anos.

Esse período pode resultar da soma de contratos entre diferentes partes, a exemplo de quando o imóvel é vendido ou o proprietário morre, e o novo proprietário sucede o antigo no contrato. Ou, também, quando a sociedade é extinta por dissolução do locatário, e um dos sócios permanece no ramo, sucedendo o antigo locatário.

No entanto, importante destacar que alguns tribunais têm entendido que a interrupção meramente formal, que não interrompa o exercício da atividade, não impossibilita a renovação compulsória, já que poderia configurar, mero artifício do locador o adiamento da assinatura de novo contrato com o intuito, por exemplo, de que o ‘‘direito de inerência ao ponto’’ não seja assegurado.

3. Mesma atividade no mesmo por 3 anos ininterruptos

O inquilino deve estar desenvolvendo a mesma atividade comercial no imóvel há pelo menos 3 anos, sem interrupção.

4. A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes da data de finalização do contrato

A proposição da ação deve ser feita com antecedência máxima de um ano e mínima de seis meses. Passados os seis meses, o locatário perde o direito de inerência ao ponto, e não mais pode exigir a renovação do contrato de aluguel se essa não for a vontade do locador.

Cumpridos esses requisitos, o locatário deve fazer uso da ação renovatória para ter seu contrato de aluguel renovado por igual período de tempo. Não existe um limite de ações renovatórias, podendo ser interpostas sempre que um contrato estiver chegando ao fim e, cumpridos os requisitos, o locatário se recusar a renová-lo.

Alei do inquilinato prevê, no entanto, algumas situações em que a renovação não pode ser garantida por meio da ação renovatória. São alguns casos específicos em que é garantido ao proprietário o direito a não renovar o contrato. São elas[4]:

i. Uso próprio

Hipótese em que o proprietário requer o imóvel para uso próprio. A não renovação do contrato sob esse argumento impede que o proprietário venha a exercer a mesma atividade praticada pelo locatário, salvo se aquela atividade já fosse ali praticada por ele antes da locação. Caso, no prazo de três meses, o proprietário não der o destino alegado, o locatário terá direito a indenização. Não aplicável a lojas de shopping centers.

ii. Reforma substancial no prédio locado imposta pelo poder público ou para ampliação do imóvel

Situação que se caracteriza pela necessidade ou obrigação de uma reforma que impeça a continuidade da atividade do locatário. A reforma deve ser iniciada em até três meses sob pena de indenização ao locatário.

iii. Proposta insuficiente em relação ao valor de mercado

Quando da proposição da ação renovatória, o locatário propõe o valor do aluguel para renovação. Se o locador comprovar que esse valor está abaixo do mercado, e o locatário se recusar a igualar, não será obrigatória a renovação.

iv. Proposta melhor de terceiro

Caso seja feita proposta de melhor valor por terceiro, e o locatário não igualar exercendo seu direito de preferência, não é obrigatória a renovação, podendo o locador alugar a quem lhe pagar melhor. No entanto, são solidários o locador e o terceiro na indenização devida ao antigo locatário pela perda do ponto.

v. Transferência para o imóvel de pessoa jurídica que pertença ao cônjuge, ascendente ou descendente do locador e que exista há mais de um ano.

O último caso refere à situação em que o imóvel será usado por parente do proprietário. Para isso, é necessário que o estabelecimento a ser transferido para o imóvel exista há mais de um ano e que o parente seja ascendente, descendente ou cônjuge, vedado quando se tratar de colaterais. Também impossibilita o exercício da mesma atividade do locatário, e ensejará indenização se não for destinado ao propósito alegado no prazo de três meses. Não aplicável a lojas de shopping centers.

Neste passo, o aluguel não residencial enseja maiores cuidados ao se firmar um contrato. A aceitação de um inquilino não residencial pode ter maiores consequências do que se espera, e a orientação de um profissional na elaboração do contrato é elemento essencial à garantia de um negócio seguro.

[1] Yasser é trainee do escritório Chezzi Advogados, graduando na Faculdade de Direito da Universidade Federal da Bahia, Salvador. Foi Presidente do Conselho Administrativo da ADV Junior Consultoria Jurídica, empresa júnior de Direito da UFBA, e é, atualmente, membro colaborador

[2] Lei Federal N^o 8.245, de 18  de outubro De 1991.

[3] Art. 51 da Lei Federal N^o 8.245, de 18 de outubro De 1991.

[4] Art. 52 da Lei Federal N^o 8.245, de 18  de outubro De 1991.